在短暂的 30 多年里，深圳工业经历了从无到有、从小到大、从低端向高端、从粗放型逐步向集约型转变的发展历程。随着工业化的逐步推进，深圳工业用地规模急剧扩张，截止到2014年全市工业用地面积达到273.68km2，原特区外地区成为全市工业的主要集聚地区（ 图 1）。然而，形成于城市不同工业化发展阶段的工业区，随着新型城镇化的发展过程及城市规模的扩张，在产业格局调整与空间重构的双重作用下，逐渐出现了物质性老化、功能性衰退和结构性失衡等问题，与城市发展的功能布局、空间结构及生态环境要素之间的矛盾日渐明显，成为了所谓的旧工业区。
